Vermietung einer Wohnung an Angehörige

Vermietet man eine Wohnung an Angehörige (z. B. Kinder, Eltern oder Geschwister) ist darauf zu achten, dass der Mietvertrag dem zwischen Fremden Üblichen entspricht und der Vertrag auch tatsächlich so vollzogen wird. Die Mietzahlungen müssen z.B. regelmäßig erfolgen. Die Abrechnung der Nebenosten (Betriebs-/Heizkosten) muss vorgenommen werden.

Ist dieses nicht der Fall, wird das Mietverhältnis nicht anerkannt. Mit der Vermietung zusammenhängende Werbungskosten können überhaupt nicht geltend gemacht werden.

Eine weitere Besonderheit ist zu beachten, wenn eine verbilligte Vermietung vorliegt: Liegt die vereinbarte Miete unter 66 % der ortsüblichen Marktmiete, geht das Finanzamt von einer teilentgeltlichen Ver­mietung aus und kürzt (anteilig) die Werbungskosten. Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten ( also die sog. Warmmiete).

Wurde allerdings eine Miete in Höhe von mindestens 66 % der ortsüblichen Miete vereinbart, bleibt der Wer­bungskostenabzug in voller Höhe erhalten (§ 21 Abs. 2 EStG).

Hier zwei Beispiele, um Ihnen beide Varianten aufzuzeigen:

A vermietet eine Eigentumswohnung an seine Eltern.

Die ortübliche Marktmiete beträgt 700 €:

1) im ersten Fall vermietet er die Wohnung für 490 €,
2) im zweiten Fall vermietet er die Wohnung für 350 €.

Bei 1) liegt die gezahlte Miete mit 70 % über der Grenze von 66 % der Vergleichsmiete. Der Werbungskostenabzug kommt ungekürzt in voller Höhe in Betracht.

Bei 2) liegt eine teilentgeltliche Vermietung vor. Die Werbungskosten sind lediglich im Verhältnis der gezahlten Miete zur Vergleichsmiete, also zu 50% zu berücksichtigen.

Diese Regelung gilt auch entsprechend bei Vermietung einer Wohnung an Fremde. Der Grund für die verbilligte Überlassung ist unerheblich. Die Finanzverwaltung nimmt eine Kürzung (anteilig) der Werbungskosten auch dann vor, wenn es aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht möglich ist, die vereinbarte Miete zu erhöhen, um die oben genannte Grenze einzuhalten.

Betroffene Mietverhältnisse sollten regelmäßig überprüft und angepasst werden.

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