Anerkennung der Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag
Die reguläre Abschreibung von 2% auf zu Wohnzwecken vermietete Immobilien im Privatvermögen wird nur auf die Anschaffungskosten gewährt, die dem Gebäude zuzurechnen sind. Deshalb gilt: Je höher der Wert des Gebäudes, desto höher der Betrag der steuerlichen abzugsfähigen Abschreibung. Wird im notariellen Kaufvertrag nur ein einheitlicher Gesamtkaufpreis für die Immobilie angegeben, dann legt das Finanzamt die Aufteilung zwischen dem Grund und Boden und dem Gebäude grundsätzlich nach einem Aufteilungsschlüssel fest, der sich an den Bodenrichtwerten orientiert. Bei dieser Aufteilung handelt es sich um eine sachgerechte Schätzung, die Sie als Vermieter dem Finanzamt widerlegen müssen, wenn Sie eine höhere Abschreibung geltend machen möchten. Dies kann beispielsweise durch ein kostenpflichtiges Sachverständigengutachten erfolgen.
Doch Sie können es sich deutlich einfacher machen, wie nun auch der Bundesfinanzhof bestätigt hat: Enthält der notarielle Kaufvertrag eine Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf den Teil, der auf den Grund und Boden entfällt, und den Gebäudeteil, dann darf das Finanzamt von dieser vorgenommenen Aufteilung nicht ohne weiteres abweichen. In diesen Fällen verlagert sich die Beweislast auf das Finanzamt. Nur bei guten Gründen kann von der Aufteilung im Kaufvertrag abgewichen werden, etwa bei einem extremen Missverhältnis zwischen dem angegebenen und dem tatsächlichen Wert des Grund und Bodens. Bei weniger auffälligen Verschiebungen der Werte zugunsten des abschreibungsfähigen Gebäudeteils wird es jedoch für das Finanzamt deutlich schwieriger. Denn nach dem Bundesfinanzhof rechtfertigen selbst wesentliche Abweichungen des angegebenen Wertes für Grund und Boden vom Bodenrichtwert nicht ohne weiteres eine andere Aufteilung durch das Finanzamt.
Quelle: Horst-Dieter Pohl, Wirtschaftsprüfer, Bad Oldesloe